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Bauverein Rüstringen eG: 11,3 Millionen Euro investiert

Positive Entwicklung der Genossenschaft setzte sich trotz schwieriger Rahmenbedingungen auch im Jahr 2023 weiter fort. „Mit dem Verlauf und dem Ergebnis des vergangenen Geschäftsjahres können wir sehr zufrieden sein“, zogen Lutz Weber, und Jochen Borchers als Vorstand der Genossenschaft in der am 25.06.2024 stattgefundenen Vertreterversammlung Bilanz des Jahres 2023.

Rahmenbedingungen
Die Kombination aus Baukosten- und Zinsexplosion, der Energiekrise, immer strengeren energetischen Anforderungen, dem zunehmenden Arbeits- und Fachkräftemangel sowie eine deutlich verschlechterte und unsichere Förderkulisse wirken als weitere, enorme Fliehkräfte auf die Wohnungs- und Immobilienbranche und damit auch auf die Genossenschaft ein. Eine Vielzahl regulatorischer Verordnungen sowie das Gebäudeenergiegesetz („Heizungsgesetz“) sorgten für große Verunsicherung in der Gesellschaft und der Wohnungswirtschaft. Regelungen daraus treten in Zusammenhang mit der kommunalen Wärmeplanung in Kraft, die für Wilhelmshaven gemäß dem niedersächsischen Klimaschutzgesetz bis zum 31.12.2026 erstellt werden muss.

Wohnungsbestand
Am 31. Dezember 2023 bewirtschaftete die Genossenschaft unverändert 2.976 Wohnungen, 455 Garagen und 9 Gewerbeobjekte. Die Gesamtwohnfläche des Bestandes betrug 185.691 m2, die durchschnittliche Wohnungsgröße 62,4 m2.

Mitgliederbestandsentwicklung 2023
Am 31. Dezember 2023 gehörten der Genossenschaft 6.988 Mitglieder mit 37.753 Geschäftsanteilen an. Einem Zugang von 403 Mitgliedern und 1.244 Geschäftsanteilen standen Abgänge von 312 Mitgliedern und 1.622 Geschäftsanteilen gegenüber.

Vermietung
Die Vermietungssituation war trotz der erschwerten Rahmenbedingungen sehr gut. Der marktaktive Leerstand (Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbar sind) soll laut Untersuchungen des Forschungsinstitutes „Empirica“ zum Stichtag des Vorjahreszeitraumes bei 5,4 Prozent gelegen haben (CBRE-Empirica-Leerstandsindex 2020) und liegt damit auf dem Vorjahresniveau.
Am Jahresende waren bei der Wohnungsbaugenossenschaft insgesamt 24 Wohnungen nicht vermietet, das sind 0,8 Prozent des gesamten Immobilienbestandes. Die Vermietungsquote betrug somit 99,2 Prozent.

Alle marktfähigen Wohneinheiten waren zum Stichtag 31.12.2023 vermietet. Der Leerstand ergab sich aus Wohnungen, die sich in der Modernisierungsphase befanden oder bewusst nicht vermietet wurden.
Im Geschäftsjahr kündigten 307 Mitglieder ihre Dauernutzungsverträge. Die Fluktuationsrate betrug 10,3 Prozent und lag mit 1,3 Prozentpunkten unter dem Vorjahreswert auf dem niedrigsten Niveau der letzten 20 Jahre. Die durchschnittliche monatliche Grundmiete lag bei 5,58 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich.

Klimaschutzziele 2045: Klimapfad erstellt
Die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden Anforderungen und Verpflichtungen für den Gebäudesektor bzw. die Wohnungswirtschaft stellen ganz erhebliche Herausforderungen auf dem Weg zur Klimaneutralität dar. Eine umfassende Bestandsaufnahme des genossenschaftlichen Immobilienbestandes zur Ermittlung von klimaschutzrelevanten baulichen Maßnahmen und deren geschätzte Kosten wurden im Jahr 2023 abgeschlossen. Die CO2-Emissionen als „Fußabdruck“ wurden auf der zuletzt verfügbaren Datenbasis zum Jahresende 2022 berechnet. Im Weiteren ist eine sukzessive Erarbeitung einer unternehmenseigenen Klimaschutzstrategie, ausgerichtet an den technisch-wirtschaftlichen und finanziellen Gegebenheiten sowie den gesetzlichen und baurechtlichen Vorgaben, vorgesehen. Erste grobe Kostenschätzungen ergaben einen Investitionsbedarf von ca. 185 Mio. Euro, um die Gebäude annähernd klimaneutral herzurichten.

11,3 Mio. Euro an Investitionen
Das Hauptaugenmerk bei den Investitionen lag auf der Pflege des Immobilienbestandes und des Wohnumfeldes. Ein Gebäude in der tom-Brok-Straße 10/10a konnte energetisch saniert werden. Weiter prägten Modernisierung, Instandhaltung und Instandsetzung sowie Wertverbesserungen die hohen Ausgaben in Höhe von rund 10,2 Mio. Euro (2022: 8,3 Mio.).
Das ergibt eine durchschnittliche Investition von 54,80 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (2022: 44,88 Euro). Dazu kamen noch die Ausgaben für die restliche Fertigstellung des Neu- und Umbaus auf dem Gelände der ehemaligen Grundschule Siebethsburg von 1,1 Mio. Euro.
Aufgrund der Vergabe von Leistungen an überwiegend lokale und regionale Unternehmen ist die Genossenschaft ein wichtiger Auftraggeber und eine wertvolle Triebfeder in der Beschäftigung des Handwerks in Wilhelmshaven und Umgebung.

Jahresüberschuss
Trotz der hohen Investitionen konnte das Geschäftsjahr 2023 erfolgreich mit einem Überschuss von 920,7 Tsd. Euro abgeschlossen werden. Dieser Überschuss floss unter anderem in die Rücklagen und stärkt das Eigenkapital der Genossenschaft. Es betrug 57,9 Mio. Die Eigenkapitalquote belief sich auf 54,3 Prozent. Die Bilanzsumme hat sich um 3,6 Mio. Euro auf 106,8 Mio. Euro erhöht.

Vertreterversammlung beschließt Dividendenerhöhung
Die Vertreterversammlung hat am 25.06.2024 den Jahresabschluss genehmigt, den Mitgliedern von Aufsichtsrat und Vorstand Entlastung erteilt, die Einstellungen in die Rücklagen in Höhe von 360 Tsd. Euro und die Ausschüttung einer Dividende von vier Prozent für den ersten sowie drei Prozent (bislang zwei Prozent) für die weiteren Anteile beschlossen.

Ausblick
„Mit einem nachfrageorientierten Produkt „Wohnen“, attraktiven Serviceangeboten und einer ausgeprägten sozialen Stadtteilarbeit sehen wir die Chance, unsere Wettbewerbsposition als Wohndienstleistungsunternehmen weiter auszubauen. Mit den erheblichen Investitionen sichern wir die nachhaltige Vermietung unseres Immobilienbestandes auf dem jetzigen, sehr hohen Niveau“, beschreiben die Mitglieder des Vorstandes den Ausblick in die Zukunft. Die strategische Unternehmenspolitik ist auf Nachhaltigkeit ausgerichtet und orientiert sich an der generationsübergreifenden Substanzerhaltung und -verbesserung des genossenschaftlichen Vermögens.
Den größtenteils historisch entstandenen und teilweise unter Denkmalschutz stehenden Gebäudebestand klimaneutral herzustellen, ist und bleibt die größte Herausforderung für die kommenden Jahrzehnte. Unzweifelhaft steht die Genossenschaft zu den Klimaschutzzielen, erwartet allerdings sowohl zeitlich als auch wirtschaftlich praxis- und realitätsnahe Rahmenbedingungen und kontinuierliche, umfangreiche finanzielle Förderung. Die energetische Transformation wird gewaltige Investitionen erfordern. Es wird eine Herkulesaufgabe werden, die hochgesteckten Ziele der CO2 Reduktion im Zielkorridor bis 2045 wirtschaftlich zu bezahlbaren Mieten zu erreichen.